Цена в квадратах или в квартирах?

Оценивать жилье по цене квадратного метра принято в основном в России. В Европе вопрос о стоимости квадрата обычно вызывает затруднения — как правило, там называют общую стоимость квартиры или дома. Аналитики рынка полагают, что связано это с психологическими особенностями покупателей жилья в России.

В российских реалиях стоимость квадратного метра — аналитический инструмент, который помогает систематизировать рынок. Причем его практическая ценность для покупателя не безусловна — рассчитывается такая аналитика обычно на основе цен предложения, а не цен реальных сделок. Обычно аналитики просто рассчитывают среднюю цену по первичному и вторичному рынкам, основываясь на данных баз по недвижимости. Динамику рынка по таким показателям отследить можно. Но при реальной покупке речь все равно пойдет о конкретном объекте, с его конечной стоимостью. Но подход к оценке жилья в России может измениться при введении единой классификации проектов жилой недвижимости, признаваемой и используемой всеми игроками рынка.

На вторичном рынке в России, как и в Европе, указывается полная цена на объект недвижимости, а не стоимость квадратного метра. На первичном рынке, где квартиры покупаются зачастую еще до выхода проекта на стадию котлована, квадратный метр применяется профессиональными игроками рынка как наиболее понятная единица, пиксель, из которых формируется конечный продукт. Девелоперу проще продавать квартиры, выставляя цену за метр, еще и потому, что при окончании строительства возможно расхождение в изначально заявленной площади как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения, особенно часто это встречается в панельном домостроении. В таком случае есть возможность определить, какова стоимость этой "разницы в площади". Каждый девелопер, формируя свое товарное предложение и продумывая его ценообразование, находится в рынке, а не в собственном вакууме. Он должен реагировать на тенденции, ориентироваться в рыночной ситуации, поведении конкурентов, а это возможно при понимании динамики средневзвешенной стоимости квадратного метра в том или ином сегменте, именно цена за метр является единицей измерения для всех аналитиков рынка. По цене лота проводить такой анализ невозможно, так как на стоимость квартиры влияет масса субъективных факторов — от локации до этажа, на котором она расположена.

По словам экспертов есть два определяющих фактора, которые влияют на ценообразование квадратного метра, — это класс жилья и рыночная конъюнктура в конкретный момент времени. Цена, установленная за метр, а не за лот, дает возможность покупателям и профессиональным игрокам рынка с помощью цифр нарисовать определенные границы между классами жилья, эти цифры становятся для покупателей ориентирами в многообразии и разношерстности видов и классов недвижимости. Ведь чем более разнообразным является предложение, тем больше путается покупатель и тем больше у девелопера возникает необходимости аргументировать свое товарное предложение с помощью стоимости квадратного метра.

Есть еще и психологический фактов - человеку со средней зарплатой гораздо проще представить себе цифру 90 тыс. за квадратный метр, чем сразу три миллиона в целом. Поэтому, вероятно, цена за квадратный метр — это способ снизить психологический барьер перед высокой стоимостью жилья.